강남구 토허구역 완전정리: 지정 현황부터 실거주 의무까지 (2026년 7월 기준)

 서울 부동산 규제의 상징과도 같은 지역, 강남구. "토허구역"이라는 단어 자체가 강남구에서 시작됐다고 해도 과언이 아닙니다. 하지만 최근 1~2년 사이 해제와 재지정이 반복되면서 "지금 강남구가 토허구역이 맞는지"조차 헷갈려하는 분들이 많습니다.

이번 글에서는 강남구의 토지거래허가구역 지정 현황을 시기별로 정리하고, 실거주 의무 조건과 최근 시장 흐름까지 한 번에 확인할 수 있도록 정리했습니다.

토지거래허가구역이란

토지거래허가구역은 부동산 투기가 우려되거나 지가가 급격히 상승하는 지역에 대해 정부·지자체가 거래를 제한하는 제도입니다. 이 구역 내에서 일정 면적 이상의 주택을 거래하려면 관할 구청장의 사전 허가를 받아야 하며, 허가 없이 체결한 계약은 법적 효력이 인정되지 않습니다.

강남구 토허구역, 그동안 어떻게 바뀌어왔나

강남구는 지정과 해제가 유독 잦았던 지역입니다. 큰 흐름만 짚어보면 다음과 같습니다.

• 2023년 11월: 삼성동·대치동·청담동 등 아파트를 제외한 다세대·연립·상가 등의 토허구역이 해제되었습니다. 다만 아파트는 계속 규제가 유지됐습니다.
• 2025년 2월: 삼성·대치·청담·잠실(송파) 지역 아파트 토허구역이 전면 해제됐습니다. 단, 이 중 재건축 추진 단지 14곳은 예외적으로 규제가 계속 유지됐습니다.
• 2025년 3월: 해제 이후 시장이 다시 과열되면서, 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역이 토허구역으로 재지정됐습니다.
• 2025년 9~10월: 서울시가 강남3구·용산 지정을 2026년 12월 31일까지 연장했고, 같은 시기 정부의 부동산 대책으로 서울 전역 아파트가 토허구역 규제 범위에 포함됐습니다.
• 2026년 1월: 개포동 일대 신속통합기획 재건축 구역 3곳(개포동 649·653·652번지 일대)이 별도로 신규 지정됐습니다(2026년 1월 29일~2027년 1월 28일).
• 2025년 12월: 일원동 모아타운 사업구역 내 도로 부지가 토허구역으로 조정 지정됐습니다(2025년 12월 23일~2030년 12월 22일).

즉 현재(2026년 7월) 시점에서 강남구는 일반 아파트 전역 + 개포·일원동 일부 정비사업구역이 이중, 삼중으로 겹쳐서 규제받고 있는 구조입니다. 지역별로 지정 근거와 만료일이 다르므로, 특정 단지를 매수·매도하려면 반드시 개별 확인이 필요합니다.

실거주 의무, 어떻게 적용되나

토허구역 내 주택을 매수하면 원칙적으로 다음 조건을 지켜야 합니다.

1. 매수자는 무주택자이거나, 기존 주택 처분을 조건으로 하는 1주택자여야 허가가 나는 경우가 많습니다.
2. 허가를 받은 뒤 일정 기간 내 실입주해야 하며, 이후 2년간 실거주 의무가 부과됩니다.
3. 2026년 5월부터는 세입자가 있는 주택을 매수하는 경우, 발표일(2026년 5월 12일) 이후 계속 무주택을 유지한 매수자에 한해 기존 임대차 계약이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있도록 유예 제도가 확대됐습니다. 다만 늦어도 2028년 5월까지는 실입주해야 하고, 신청은 2026년 12월 31일까지 마쳐야 합니다.

세입자 낀 매물을 매수·매도할 계획이라면 이 유예 제도를 적용받을 수 있는지 미리 따져보는 것이 중요합니다.

최근 거래 동향

2025년 10월 서울 전역 확대 지정 이후 강남구는 눈에 띄게 거래가 위축됐습니다. 토지거래허가 신청 건수는 484건에서 233건으로 절반 이상 줄었는데, 이는 노원·성북·은평·구로·영등포 등 신규 규제 지역에서 오히려 신청이 늘어난 것과 대조적인 흐름입니다. 기존에 이미 강하게 규제받던 지역이라 추가 규제의 충격이 더 컸던 것으로 풀이됩니다.

다만 2026년 6월 기준으로는 신청 건수 자체는 두 달 연속 줄었음에도, 신규 신청 가격의 상승률은 2025년 10월 대책 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다. 거래량은 줄었지만, 실제 거래되는 가격대는 오히려 오르고 있다는 뜻으로, 규제가 "거래 자체"보다는 "저가 매물의 소진"에 더 가까운 효과를 내고 있다는 해석도 나옵니다.

인근 자치구와 비교하면

강남구와 함께 강남3구로 묶이는 서초구·송파구도 2026년 12월 31일까지 규제가 연장된 상태로 흐름이 비슷합니다. 반면 마포구·성동구는 같은 시기 진행된 재지정 과정에서 제외되면서 상대적으로 거래가 자유로워졌고, 이 여파로 두 지역의 매수 문의가 늘었다는 분석도 있습니다. 강남권 진입이 부담스러운 실수요자라면 이런 인접 비규제 지역의 흐름도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 강남구는 지금 전 지역이 토허구역인가요?
서울 전역 아파트가 규제 대상에 포함된 상태이므로 사실상 강남구 내 아파트는 전역이 해당한다고 볼 수 있습니다. 다만 개포·일원동 일부는 정비사업구역으로 별도 근거·기간이 적용되므로 중복 확인이 필요합니다.

Q. 재건축 단지는 규제가 더 강한가요?
네. 2025년 2월 해제 당시에도 재건축 추진 14개 단지는 예외적으로 규제가 유지됐고, 이후 개포동 신속통합기획 구역이 별도로 신규 지정된 것처럼 정비사업 지역은 규제 해제·완화에서 늦게 반영되는 경향이 있습니다.

Q. 세입자가 있는 집을 사면 무조건 바로 입주해야 하나요?
2026년 5월부터 유예 제도가 확대되어, 매수자가 계속 무주택을 유지한 경우 임대차 계약 종료 시점까지 입주를 미룰 수 있습니다. 단 늦어도 2028년 5월까지는 입주해야 하고, 신청 기한(2026년 12월 31일)을 놓치지 않아야 합니다.

Q. 정확한 지정 현황은 어디서 확인하나요?
토허구역은 수시로 조정되기 때문에 이 글의 정보만으로 거래를 진행하기보다, 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr)이나 강남구청 공고를 통해 계약 직전 최신 현황을 반드시 재확인하시길 권합니다.