사실 토지거래허가구역이라는 제도가 요즘처럼 전국적 이슈가 되기 훨씬 전, 그 출발점 중 하나가 바로 송파구 잠실동이었습니다. 2020년 강남 삼성·대치·청담과 함께 처음 지정된 이후 지금까지, 송파구는 해제와 재지정을 가장 오래 반복해온 지역입니다. 3편에서는 그 흐름과 현재 상태를 정리합니다.

잠실동, 토허구역의 원조

송파구 토허구역의 역사는 2020년 6월 23일로 거슬러 올라갑니다. 당시 '주택시장 안정을 위한 관리방안'에 따라 강남구 삼성·대치·청담동과 함께 송파구 잠실동이 최초로 토지거래허가구역에 지정됐습니다.


이때는 지정기간이 1년 단위로 짧게 설정돼 만료 시점마다 연장 여부를 검토하는 방식이었고, 이후 5년 넘게 이 네 개 법정동은 강남권 규제의 대명사처럼 유지됐습니다.


이후 흐름은 강남구와 거의 동일하게 움직입니다.

  • 2023년 11월: 잠실동 등 아파트를 제외한 다세대·연립·상가 등의 규제가 해제됐습니다.
  • 2025년 2월: 잠실동 포함 4개 법정동 아파트 규제가 전면 해제됐습니다. 단, 재건축 추진 14개 단지는 예외적으로 유지됐습니다.
  • 2025년 3월: 해제 6주 만에 시장이 급격히 과열되자, 강남3구·용산 전역이 다시 토허구역으로 재지정됐습니다.
  • 2025년 9~10월: 재지정이 연장되며 송파구 가락·거여·마천·문정·방이·삼전·석촌·송파·신천·오금·잠실·장지·풍납동 일대 33.88㎢가 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지 규제 대상으로 묶였습니다.

강남구·서초구와 비교하면 송파구는 별도의 정비사업구역 신규 지정 없이, "전역 재지정" 하나의 큰 틀로 비교적 단순하게 유지되고 있는 편입니다.

실거주 의무 조건

기본 틀은 앞선 두 편과 동일합니다.

  • 매수자는 무주택자, 혹은 기존 주택 처분조건부 1주택자여야 허가가 원활합니다.
  • 허가 후 실입주, 이후 2년 실거주 의무가 부과됩니다.
  • 2026년 5월 12일 이후 계속 무주택을 유지한 매수자는 세입자 있는 주택을 매수할 경우 임대차 계약 종료 시점까지 입주를 유예받을 수 있고, 늦어도 2028년 5월까지는 입주해야 합니다. 유예 신청은 2026년 12월 31일까지입니다.

한 가지 참고할 점은, 2020년 최초 지정 당시 문답 자료에는 "다른 지역에 이미 집이 있는 사람이 잠실동에 신규 주택을 취득하려면 기존 주택의 매매 또는 임대계획서를 제출해야 한다"는 조건이 명시돼 있었습니다.


지금도 유주택자가 송파구에 추가 매수를 시도할 때는 이런 서류 요건이 요구될 가능성이 높으니, 다주택 상태에서 매수를 고려한다면 사전에 구청에 확인하는 게 안전합니다.

잠실만의 특수성: 국제교류복합지구와 신축 공급

송파구, 특히 잠실·신천동은 다른 강남3구와 달리 국제교류복합지구(잠실 MICE 개발)라는 대형 개발 호재가 겹쳐 있는 지역입니다. 최근에는 잠실르엘처럼 대단지 신축 입주가 이어지고 있어, 토허구역 규제 속에서도 청약·분양권 거래 관심은 꾸준히 유지되는 분위기입니다. 다만 분양권이나 신축 입주권 역시 토허구역 내 거래라면 동일하게 사전 허가 대상에 해당하므로, "신축이라 규제가 다르겠지"라고 생각하면 안 됩니다.

강남구·서초구와 비교하면

세 지역 모두 2026년 12월 31일까지 재지정 기한이 같다는 점은 동일합니다. 차이라면, 강남구는 개포·일원동 정비사업구역이 추가로 얹혀 있고, 서초구는 자연녹지지역이 별도로 걸려 있는 반면, 송파구는 상대적으로 "아파트 전역 지정" 하나의 틀로 단순합니다. 대신 잠실동은 토허구역 역사상 가장 오래, 가장 자주 지정·해제를 반복한 상징적인 동네라는 점에서 정책 변화에 가장 민감하게 반응하는 지역이기도 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 송파구는 언제부터 토허구역이었나요?
2020년 6월 잠실동이 강남 3개 동과 함께 최초 지정된 것이 시작입니다. 이후 해제와 재지정을 여러 차례 거쳐 지금에 이르고 있습니다.


Q. 지금은 송파구 전역이 규제 대상인가요?
가락·거여·마천·문정·방이·삼전·석촌·송파·신천·오금·잠실·장지·풍납동 등 주요 동이 아파트 기준으로 2026년 12월 31일까지 지정돼 있습니다. 정확한 대상 동·단지는 서울부동산정보광장에서 재확인이 필요합니다.


Q. 신축 분양권도 토허구역 규제를 받나요?
네. 잠실·신천동의 신축 대단지도 해당 지역이 토허구역으로 지정돼 있는 한 동일하게 사전 허가 대상입니다.


Q. 다른 지역에 집이 있는데 송파구 아파트를 살 수 있나요?
가능하지만 기존 주택의 처분 또는 임대 계획서 제출 등 추가 조건이 붙는 경우가 많습니다. 구청 확인이 우선입니다.