노원구 토허구역 완전정리: 강남3구를 뛰어넘은 거래량의 비밀 (2026년 7월 기준)

 앞선 4편까지는 강남3구·용산처럼 오래전부터 규제받아온 지역을 다뤘습니다. 5편부터는 2025년 10월 15일 대책으로 새롭게 토허구역에 편입된 지역들을 다룹니다. 그 시작은 단연 노원구입니다. 규제 지역인데도 오히려 거래량이 강남3구를 앞지른, 다소 역설적인 사례이기 때문입니다.

노원구는 언제부터 토허구역이었나

노원구는 강남3구·용산과 달리 2025년 10월 이전까지는 토허구역이 아니었습니다. 

2025년 10월 15일 정부의 '주택시장 안정화 대책'에 따라 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토허구역으로 일괄 지정됐고, 2025년 10월 20일부터 노원구를 포함한 서울 21개 자치구가 새롭게 규제 대상에 포함됐습니다. 

강남3구·용산처럼 정비사업구역이나 자연녹지 같은 세부 카테고리 구분 없이, 노원구 전역 아파트가 한 번에 묶인 구조입니다.

규제 지역인데 거래는 오히려 늘었다

여기서부터가 노원구의 흥미로운 지점입니다. 지정 직후에는 다른 지역처럼 관망세가 나타났지만, 이후 40일 사이 노원구의 토지거래허가 신청 건수는 284건에서 615건으로 약 117% 늘었습니다.

국토교통부 실거래가 기준으로도 같은 기간 210건에서 401건으로 늘어 25개 자치구 중 거래량 1위를 기록했는데, 이는 강남·서초·송파 등 기존 규제지역의 거래가 줄어든 것과 정반대 흐름입니다.

이후에도 증가세는 이어졌습니다. 노원구의 월별 신청 건수는 2026년 1월 513건에서 2월 656건, 3월 1,038건, 4월 1,056건으로 계속 늘었고, 한때 하루 100건 넘는 신청이 몰리면서 구청 담당 인력이 2명에서 9명으로 늘어날 정도였습니다.

왜 하필 노원구였나

몇 가지 이유가 겹쳤습니다.

1. 낮은 가격대: 5억~6억원대 매물이 많아, 주택담보대출 상한(6억 원)까지 받을 수 있는 15억 원 이하 구간에 수요가 집중됐습니다.
2. 갭투자 차단의 반사 효과: 대출 규제가 엄격해지고 전세 낀 갭투자가 사실상 막히면서, 오히려 실거주 목적의 중저가 지역으로 수요가 이동했습니다.
3. 정비사업 기대감: 상계·중계 일대 지구단위계획이 고시되고 일부 단지가 복합정비구역 후보지로 거론되면서, 총 10만 3천 세대 규모의 주거복합도시로 재편될 것이라는 기대가 매수세를 자극했습니다.
4. 실수요층의 유입: 생애최초 주택 구입을 노리는 30대와 경기 북부에서 서울 진입을 원하는 실수요자가 몰렸습니다.
5. 양도세 중과 재개를 앞둔 급매 소진: 다주택자 양도세 중과 재개를 앞두고 급매물이 쏟아지면서 단기 거래량이 한 번 더 튀었습니다.

동별로 보면 상계동이 누적 2,296건으로 가장 많고, 중계동 1,092건, 월계동 966건 순입니다. 상계·중계 쪽에 수요가 집중된 건 정비사업 기대감과 맞물린 결과로 풀이됩니다.

실거주 의무 조건

기본 틀은 앞선 편들과 동일합니다.

• 매수자는 무주택자, 혹은 기존 주택 처분조건부 1주택자여야 허가가 원활합니다.
• 허가 후 실입주, 이후 2년 실거주 의무가 부과됩니다.
• 2026년 5월 12일 이후 계속 무주택을 유지한 매수자는 세입자가 있는 주택 매수 시 임대차 계약 종료 시점까지 입주를 유예받을 수 있습니다(늦어도 2028년 5월까지 입주, 신청 기한 2026년 12월 31일).

노원구는 특히 생애최초·신혼부부 등 실수요자 비중이 높은 지역이라, 이 실거주 요건을 충족하기 수월하다고 판단해 매수에 나서는 경우가 많다는 분석도 나옵니다.

강남3구와 비교하면

강남3구·용산이 "고가 자산에 대한 투기 억제"라는 목적이 뚜렷했다면, 노원구는 규제가 시작된 이후 오히려 중저가·실수요 시장의 대안지로 부상했다는 점에서 정반대 사례에 가깝습니다.

다만 허가 건수 증가가 곧바로 실제 거래량 증가로 이어지는 건 아니라는 점은 유의할 필요가 있습니다. 허가 이후 계약이 철회되는 경우도 있고, 실제 서울 전체 아파트 매매 거래량은 같은 기간 오히려 소폭 줄었다는 통계도 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 노원구는 언제부터 토허구역이 됐나요?
2025년 10월 20일부터입니다. 그 이전에는 규제 대상이 아니었습니다.

Q. 규제 지역인데 왜 거래가 늘었나요?저가 매물이 풍부하고 대출 규제 환경에서 실수요 유입이 몰렸으며, 상계·중계 일대 정비사업 기대감이 겹친 결과로 분석됩니다.

Q. 노원구 전역이 다 토허구역인가요?
네, 노원구는 세부 구역 구분 없이 전역 아파트가 일괄 지정돼 있습니다.

Q. 허가 건수가 많다는 게 실제 집값 상승을 의미하나요?
꼭 그렇지는 않습니다. 허가 건수는 거래 활성화의 선행지표이지만, 계약 철회나 지연 사례도 있어 실거래 통계와 함께 봐야 합니다.