성북구 토허구역 완전정리: 재개발 이슈가 겹겹이 쌓인 동네 (2026년 7월 기준)

 노원구가 "규제인데 거래가 늘어난" 사례였다면, 성북구는 조금 다른 이유로 흥미로운 지역입니다. 서울 전역 확대 지정이라는 큰 틀 안에, 장위동·석관동·종암동 등 개별 재개발 구역의 지정이 촘촘하게 겹쳐 있기 때문입니다. 6편에서는 이 이중 구조를 정리합니다.

성북구, 두 겹의 토허구역

① 서울 전역 확대 지정 (2025년 10월 20일~)
노원구와 마찬가지로, 성북구도 2025년 10월 15일 대책에 따라 2025년 10월 20일부터 구 전역 아파트가 토허구역에 편입됐습니다. 이전까지는 개별 재개발 구역 외에는 규제 대상이 아니었습니다.

② 신속통합기획·모아타운 개별 구역 지정
성북구는 이와 별개로, 재개발·재건축이 활발한 지역 특성상 오래전부터 개별 정비사업구역 단위의 토허구역 지정을 이어왔습니다. 2026년 5월 기준으로 확인되는 주요 구역은 다음과 같습니다.

• 장위동 65-107 일대(모아타운 대상지): 2026년 5월 19일 신규 지정, 2031년 5월 18일까지 5년간 유지
• 하월곡동 70-1 일대(하월곡1 신속통합기획): 기존 지정 구역, 사업구역 변경에 따라 2026년 5월 조정
• 석관동 62-1 일대(석관4 신속통합기획): 동일하게 조정
• 종암동 3-10 일대(종암8), 종암동 125-35 일대(종암9): 동일하게 조정

이런 개별 구역 지정은 투기성 거래를 사전에 차단해 정비사업을 원활하게 진행하려는 목적으로, 서울 전역 지정과는 별개로 계속 갱신되는 경향이 있습니다. 즉 성북구 내 재개발 구역 매물은 "전역 지정 만료 시점"과 "개별 구역 지정 만료 시점"이 다를 수 있어, 두 가지를 모두 확인해야 합니다.

실거주 의무 조건

기본 틀은 앞선 편들과 동일합니다.

• 매수자는 무주택자, 혹은 기존 주택 처분조건부 1주택자여야 허가가 원활합니다.
• 허가 후 실입주, 이후 2년 실거주 의무가 부과됩니다.
• 2026년 5월 12일 이후 계속 무주택을 유지한 매수자는 세입자가 있는 주택 매수 시 임대차 계약 종료 시점까지 입주를 유예받을 수 있습니다(늦어도 2028년 5월까지 입주, 신청 기한 2026년 12월 31일).

다만 신속통합기획·모아타운 등 정비사업구역은 일반 아파트와 허가 기준이나 절차가 다를 수 있고, 조합원 지위 관련 규정도 얽혀 있어 개별 재개발 구역 매물은 특히 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

최근 거래 동향

성북구는 2025년 10월 지정 이후 노원구처럼 거래 활성화 흐름을 보인 지역 중 하나입니다. 지정 초기 대비 이후 40일간 허가 신청 건수가 약 49% 늘었는데, 이는 노원·은평·구로·영등포 등과 함께 신규 규제지역에서 나타난 공통적인 흐름입니다. 대출 규제와 갭투자 제한 속에서 상대적으로 중저가인 성북구로 실수요가 몰린 것으로 풀이됩니다.

인근구와 비교하면

노원구가 대단지 아파트 재편 기대감으로 매수세가 몰린 지역이라면, 성북구는 다수의 소규모 재개발·모아타운 구역이 동시다발적으로 진행되는 지역이라는 차이가 있습니다. 정비사업구역이 많다 보니 지정·조정 공고도 잦은 편이라, 성북구 내 매물을 검토할 때는 해당 필지가 "서울 전역 지정"에 해당하는지, 아니면 "개별 정비사업구역 지정"에 해당하는지부터 구분하는 것이 첫 단계입니다.

자주 묻는 질문

Q. 성북구는 언제부터 토허구역이 됐나요?
아파트 전역 기준으로는 2025년 10월 20일부터입니다. 다만 장위·하월곡·석관·종암동 일부 재개발 구역은 그 이전부터 개별적으로 지정돼 있었습니다.

Q. 재개발 구역과 일반 아파트 지정 기간이 다른가요?
네. 서울 전역 지정은 2026년 12월 31일까지지만, 개별 정비사업구역은 사업 진행 상황에 따라 별도 기간(예: 장위동 65-107은 2031년 5월까지)으로 지정되는 경우가 많습니다.

Q. 모아타운 구역도 일반 매매와 절차가 같나요?
기본적인 허가 절차는 유사하지만, 조합원 지위나 사업구역 변경 이슈가 얽혀 있을 수 있어 개별 확인이 필요합니다.

Q. 정확한 현황은 어디서 확인하나요?
성북구청 공고와 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr)에서 최신 지정·조정 현황을 확인하는 것이 가장 정확합니다.